公开募集基础设施证券投资基金，简称公募REITs，是通过证券化的方式，将具有持续、稳定收益的不动产转化为可上市交易、流动性高的基金份额。日前，首批消费基础设施公募REITs项目通过证监会和交易所审批，市场扩容再进一步。

　　首批消费基础设施公募REITs通过审批

　　日前，证监会和交易所公示显示，首批消费基础设施公募REITs通过审批，这标志着我国公开募集基础设施证券投资基金市场，正式迎来消费基础设施这一全新的资产类型。这是我国资本市场服务国家战略、推动经济高质量发展的又一重要举措。

　　公开资料显示，首批消费基础设施公募REITs共三只产品，底层资产主要为购物中心项目，地点分别位于杭州、青岛和长沙，在当地都位于较为成熟的核心商圈，客流量和营业收入近年来呈现逐年增长趋势，是较为成熟稳定的项目。

　　中国国际工程咨询有限公司研究中心副主任 徐成彬：商圈都属于中心商圈，消费能力、交通和环境都是非常好的，应该说整体上资产的质量是优中选优的。

　　根据申报材料，消费基础设施通过公募REITs净回收资金中的一定比例，计划未来将用于消费基础设施的投资，拟投向改扩建或新建购物中心项目。专家表示，这体现出消费基础设施公募REITs改善消费条件，服务社会民生，服务实体经济的重要作用。与此同时，通过公募REITs的方式，有助进一步提升购物中心运营质效，为当地市民提供更为优质的消费场景和消费条件，激发区域消费活力。

　　中金基金副总经理 李耀光：消费基础设施项目，作为公募REITs上市之后，它的很多数据包括运营情况也受到了社会监督，不断提高自己的管理水平、运营能力。通过公募REITs盘活这些企业的资金，可以将这些资金投入新建以及更新的过程中，无论是提升消费基础设施的供给数量，还是完善或者改善老的消费基础设施的服务能力，都能发挥作用。

　　仓储物流建设跑出“加速度”

　　除了本次的消费基础设施，在公募REITs的底层资产当中，仓储物流也是其中的一个重要类别，这也是目前已上市公募REITs当中占比较多、具有代表性的一类。仓储物流的投资回报期较长，资金占用成本高，通过公募REITs，盘活了仓储物流这类“重资产”，使其建设跑出了“加速度”。

　　在廊坊市经济开发区，京东亚洲一号廊坊经开物流园里，每天的出货量达到三四千件，而且都是体型较大的家电类产品。但是，这里的工作人员告诉我们，这样的大件商品在这里出入仓库，平均只需要2分钟。

　　京东物流固安大件运营中心经理 韩明：商品到货以后，首先是电脑扫描，扫描以后，系统会进行分类管理。无人库里， 货物通过堆垛机拣选位出来以后，从滚轮上边传到滚轮下边出库，大概在2分钟。整个立体库对比传统库大概是3倍的效率提升。

　　像物流仓储这类基础设施，一直以来，都需要硬件设施前期投入高成本，但收入只能依靠租金，资金回收周期相对较长，在一定程度上也限制了行业发展。通过公募REITs的方式，让公众有机会参与其中，对项目也增加了更多能够直接用于投资的资金。

　　嘉实基金公募REITs板块首席投资官 王艺军：产业方把自己优质的资产要拿出来，通过交易给了基金管理人，理论上回收了资金。目前很多的优质企业，它并不缺银行的授信，也并不缺银行的贷款，很重要的是资本金投入，REITs的权益性融资，其实就极大解决了这样一个问题。

　　更多的权益性资金注入，也让仓库有了更足底气进行设备更新。仓库根据目前绿色化和智能化的行业发展趋势，在今年上半年，利用屋顶空间，开展了4.6兆瓦的分布式光伏建设，这样，仓库在未来就能用上清洁的绿色电力。

　　京东产发北方区资产运营负责人 张军宝：这片屋顶光伏采用自发自用，余电上网模式，可以为园区提供稳定的25年的绿色电力，并网以后预计年发电量可以达到490万千瓦时，每年可以有效减少碳排放量4840吨。

　　保障性租赁住房公募REITs再添新品

　　此次同时通过审批的，还有一只底层资产为保障性租赁住房的产品。这也是截至目前，全市场正式获批的规模最大的保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金产品。

　　公开资料显示，此次通过审批的这只保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金产品，位于上海市中心城区杨浦区，底层资产合计为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约17万平方米，截至9月30日出租率93%，已进入稳定运营阶段。该项目是截至目前全市场正式获批的规模最大的保障性租赁住房公募基础设施证券投资基金产品。

　　专家表示，公募基础设施证券投资基金这一产品类型，是金融支持解决新市民、青年人等群体住房困难问题的重要手段，也将持续推动保障性租赁住房稳步发展，推动多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建立。

　　数据显示，截至目前，已上市公募基础设施证券投资基金共计29只，首发共募集资金规模超过1000亿元，底层资产类型涵盖交通基础设施、仓储物流、产业园区、生态环保基础设施、能源基础设施、保障房等类别，募集资金主要用于科技创新、绿色发展和民生补短板领域，累计带动数千亿的新增投资。此外，已上市产品的再次扩大资产规模，也就是“扩募”，也在加强存量资产与新增投资之间的良性互动。

　　中金基金副总经理 李耀光：从2020年公募REITs的政策推出以来，中国证监会和沪深证券交易所对于REITs的审核、上市、信息披露、扩募等一系列的动作进行了相关规范，制度在不断完善。与此同时，国家发展改革委也在通过制度完善，不断优化审核和推荐的流程，并且不断扩大基础设施资产的范围。今年6月份首批扩募资产4单产品实现了上市，这标志着我国REITs实现了IPO和扩募双轮驱动的发展模式。