物业费提高了，收缴率却大幅上升，这是国企物业进驻南京市玄武区樱驼花园小区后发生的新鲜事。

　　2019年起，南京市实施第一轮“美丽家园”三年行动计划，全市2300多个无物业小区要实现基本管理全覆盖。在此背景下，一批基础差、零散化、纠纷多、盈利难的老旧小区未被市场化物业选中，成了老大难。

　　“烫手山芋”谁来接？以老城区玄武区为例，该区共有566个居民小区，老旧小区占比高达77%，其中更有40%是零散小区。2020年，玄武区开始老旧小区国企托底探索实践，由区城建集团成立百子物业公司，积极打造“百子红”党建品牌，一举扛起了无物业老旧小区托管的重任。

　　一时间，玄武区268个老旧小区被兜底管理，从“接得住”到“管得好”“可持续”，现实问题接踵而至。今年7月，该区启动了“百子红”老旧小区治理标准化体系建设，致力于将更多治理中的个性化解法，转化为基层治理的标准化答案。

　　国企物业接盘

　　垃圾遍地、化粪池漫溢、车辆乱停乱放、绿化无人打理……位于南京紫金山脚的樱驼花园，两年前可是当地居住环境脏乱差的典型代表。

　　作为金陵石化的房改房，樱驼花园建成于上世纪90年代，居住有2600多户人家。小区居民许文花介绍，此前虽说有市场物业公司管理，但因为物业费只有0.25元/平方米，管理一直跟不上。保洁、服务有懈怠，物业费收取又成了问题，陷入恶性循环。

　　城市在持续发展，小区管理却在内耗，给居民的幸福感打了折扣。但市场化物业“不愿管”、居民自治“不善管”的千千结又如何解？许文花说，就是百子物业入驻之初，大伙也并不看好。

　　“我们的策略是先提供服务，让居民对小区环境提升有一个直观感受。”百子物业副总经理冯志霞介绍，2020年下半年，百子物业先行接管了樱驼花园在内的10多个老旧小区的物业管理。这些小区普遍存在物业管理长期缺失，物业投入不足、服务缺位，基础设施老旧失修，环境卫生亟待改善；矛盾纠纷多发易发，居民对违建、停车、垃圾等问题意见大、投诉多，容易引发邻里纠纷；居民自治意识不强，群众参与公共事务的积极性不高等问题。

　　负责樱驼花园的是百子物业玄武湖分公司，分公司经理卢玉琴一接手，重新划定停车位，补充电瓶车充电桩，对小区卫生进行大清扫，组织巡逻队伍，一套“组合拳”下来让居民们感觉眼前一亮。

　　“东门出入口正对樱花路，从这里上玄武大道最方便，一到早晚高峰就堵得水泄不通。”许文花说，这个问题过去多年都没有解决，百子物业来了之后，社区党委带着物业公司和业委会反复测算，拿出多种方案，一轮一轮议事会后，东门只进不出的方案被敲定，樱花路上的这处堵点很快消失不见。

　　眼下，樱驼花园的物业费提高了一倍，达到0.5元/平方米，但收缴率不降反升，已超过70%。目前，百子物业已接管了玄武区268个小区，服务覆盖近6万户。

　　党建引领 融合共治

　　物业管理的到位，改变的不仅是小区物理形态，更是社会治理关系。

　　“‘公办’物业的初心就是服务群众，服务没有标准就谈不上高质量，达标便是底线。”玄武城建集团党委书记、董事长郭骞介绍，百子物业建立了小区安全管理、卫生保洁等服务标准，并公开监督电话；对标文明城市创建居民小区37条标准，定人定责落实文创、垃圾分类、安全生产等专项工作；针对“未整治先托管”“先整治后托管”“整治托管一体”不同类型小区，分类制定管养方案。

　　“一来，小区卫生有了保障，二来，类似水龙头坏了、管道堵了、家里停电了这种小事，一个电话便有人上门解决。”玄武门街道大树根社区第九党支部书记张顺宝，同时也是源江新村的一名红色管家。源江新村是上世纪90年代的安置房，住有42户居民，30多年来从未享受过物业服务，百子物业接管小区后确实给了他不一样的感觉。

　　“看到物业招募红色管家，我很快报了名。”用张顺宝自己的话说，自从当上了红色管家，他的双眼就没闲过。树底下的落叶，乱放的电瓶车，窗户下的飞线，楼道的杂物，只要看见，他就拍照发群，马上就有物业回应。“小区整体环境变好了，大家关系也更和谐了。”他说。

　　“我们两年来的探索实践，重要的一点就在于公办物业党建引领促进了社区治理、物业管理和居民自治的良性互动。”在玄武区委书记闵一峰看来，从“接得住”到“管得好”，最显著的便是党建引领下的融合共治。

　　百子物业党支部书记从蓉介绍，百子物业给自己的定位是“主动融入基层治理”，在人员配置方面，既有退下来的社区书记、主任，还有曾经的社工，他们熟悉社区情况，对群众工作也有感情。在工作中，他们特别注意向社区靠拢，紧密和社区、业委会、管委会保持联动，还尤其注意发动党员群众，红色管家队伍里就吸纳了网格支部书记、楼栋长等。

　　“成长的烦恼”

　　国企物业兜底小区管理，百子物业也有“成长的烦恼”。郭骞坦言，由于老旧小区的特殊性，目前收支仍存在较大的“剪刀差”。

　　当地玄武门街道天山路片区基本都是零散小区。“环境确实不太好，但交通比较方便，房租也不贵，也没啥好挑的。”租住在北极山村的张女士说，她所在楼栋的厨房、卫生间都是共用，一到夏天，但凡有人不注意卫生，整个楼道就臭不可闻。在百子物业进驻后，她确实感觉到公共区域保洁有了提升。

　　“零散小区物业费收取难，除了居住人员杂，还有不少业主认为‘小区要有围墙，有安保站岗，才能叫有物业’，这对完全开放的零散小区并不现实。”百子物业玄武门分公司经理张睿说，天山路片区的零散小区有20来个，以楼栋或院落为单位设置门卫，人力是个大问题。虽然他们为规范停车划了线，为电瓶车充电布了桩，也定期清理楼道杂物，维修了老房外墙雨水管，还正常有人巡逻，可物业费收取就是不理想。

　　郭骞介绍，积极地看，百子物业通过精耕服务，老旧小区的物业缴费率已从30%已经升到60%以上，今年上半年物业费收入已经超过去年全年。但目前百子物业收费标准仍低于市场水平，自身运转仍需要靠区城建集团补贴。

　　可持续发展是百子物业下一步面临的课题。按照玄武区计划，百子物业将继续扩大服务范围，直至实现无物管老旧小区全覆盖，通过扩大运营面积有效平摊运营成本。年底，百子物业的管理规模有望达到550万方。

　　“我们还尝试开发了‘物业＋养老、托管、家政’等衍生服务，积极走出玄武开拓市场。”郭骞说，像正在拓展的装修垃圾标准化清运，仅此一个项目，今年就有望增加600到800万元收入。

　　今年6月，百子物业在内部发布了《“宁姐月嫂”工作实施方案》，聚焦老旧小区妇女群体，立足“百子红”党建阵地的微服务功能，通过在阵地内建立“宁姐月嫂”家政服务工作站，开展技能培训工作等，扶持失业、困难妇女就业创业，帮助小区妇女增收创收，同时拓展物业发展营收渠道。